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기타 투자/부동산투자

부모와 자식 간 차용증(금전대차계약서) 작성 방법은?


많은 사람들이 내집마련을 위해 부동산 공부에 열을 올리고 노력을 하지만 사실 큰 자본금이 들어가는 구조의 거래이기 때문에 초기 자본금을 마련하는 것이 쉽지가 않습니다. 특히나 꼭 투자만이 아니더라도 전세금을 구하는 것도 사회초년생들에게는 쉽지않은 상황입니다.

그렇기에 경제력이 뒷받침이 되는 부모가 있어서 금전을 지원해줄수 있는 상황이 된다고 한다면 증여나 차용(금전대차거래)를 통해서 자식(자녀)에게 돈을 주거나 빌려주게되는 상황이 많이 발생합합니다. 금융권 대출을 통해서 빌리는 방법도 있지만 중도금 상환수수료라던지 원리금의 상환이라던지 여러가지 상황을 고려하면 생계 유지조차 어려운 상황이 발생하기 때문에 소위 말하는 "엄마 찬스(?)"를 활용하게됩니다.

하지만 증여로 자녀에게 줄 수 있는 금액은 10년 기준으로 5천만원정도이고, 미성년의 경우, 10년에 2천만원 수준이기 때문에 수억원이 필요한 부동산 거래를 위한 방법으로 대부분이 차용증을 쓰거나 해서 금전을 빌려주는(대차) 거래를 많이 하게 될 것으로 생각됩니다.

부모와 자식간 차용증 작성 방법은?

목차 - contents

     

    부모와 자식 간의 증여 얼마까지 가능할까?

    저 역시나 갭투자를 해놓고 부동산 정책등의 영향으로 인해서 세입자를 내보내면서 실거주를 해야하는 상황인데 수억원에 달하는 금액을 직장인의 월급으로는 도저히 충당할 수가 없기 때문에 "엄마 찬스"로 차용(금전대차계약)을 통해서 활용하기로 하였고, 차용증 작성 방법 등에 제도에 대해서 알아보고자 합니다.

     

    증여=가족간 모든 거래가 해당

    차용증 작성시=부모 자식 간 금전 대여로 인정

    10년에 5천만원 증여 가능? 일단 금전대차(차용)에 대해 알아보기 전에 증여세에 대한 부분부터 살펴보도록 하겠습니다. 부모와 자식간에 금전의 거래가 있는 경우, 기본적으로 증여로 보게됩니다. 

    대상 금액 예시
    배우자 6억원 남편, 아내
    직계 존속/비속 5천만원 부모, 조부모, 자녀, 손자손녀
    미성년 자녀 2천만원 자녀가 미성년인 경우
    기타 친족 1천만원 형제 자매

    예를 들면 엄마와 나 사이에 증여할 수 있는 금액은 5천만원, 내가 미성년 자녀에게 줄수 있는 증여액은 2천만원인 것입니다. 그래서 부자들은 최대한 증여를 많이 하기 위해서 아이가 태어나자마자 증여를 한다고 합니다. 그러면 20살이 될 때까지 2번의 증여가 가능하기 때문입니다. 

     

    그런데 모든 사람들이 위의 증여가능액만 자식에게 주는 것이 아니라 필요시에는 자녀의 명의로 재테크를 하기 위해서 더욱 많은 금액을 자녀에게 주고자 하는데요. 이럴 때 증여금액을 초과해서 발생하는 금액에 대해서 증여세게 붙게 되어져 있습니다.

    위에서 언급한 것은 증여세가 없이 증여할 수 있는 최대 한도의 금액이였다면, 초과금액에 대해서는 어떻게 세금이 붙게되는지 알아보도록 하겠습니다. 

    과세표준 1억이하 1억초과
    5억이하
    5억초과
    10억이하
    10억초과
    30억이하
    30억초과
    세율 10% 20% 30% 40% 50%
    누진공제액 - 1천만원 6천만원 1억6천만원 4억6천만원

     

    증여세 계산 방법 (세액 산출 계산)

    증여세 계산? 위에서 언급한 바와 같이 증여한도를 초과하는 금액에 대해서 증여세를 내게 되는데 예를 들어 1.5억원을 증여한다면, 증여한도 5천을 제외한 1억을 초과한 금액에 10%(1천만원)를 증여세로 내야합니다.

    조금 더 풀어서 해보자면 내가 만약에 3.5억원을 자녀에게 증여했다라고 가정했을때를 두고 산출해 보겠습니다. 

    증여금액 3.5억원

    과세대상 금액 3억원 = 증여금액 3.5억원 - 증여한도 5천만원

    산출세액 6천만원 = 과세대상금액 3억원 x 세율 20% 

    증여세액 5천9백만원 = 산출세액 6천만원 - 누진공제액 1천만원

    위와 같이 3.5억원을 자녀에게 주려다가 증여세(세금)로 무려 5천9백만원을 토해내야 하는 상황됩니다.

    그래서 많은 사람들이 세금을 내야하는 부담때문에 부모와 자식 간에 금전대여(차용)을 선택해서 부담을 완화하고 있는 것으로 보입니다.

     

    부모와 자식 간에 차용증 쓰는 방법은?

    차용증은 말그대로 부모나 나에게 돈을 주는 것이 아니라 빌려주는 것에 대한 계약서입니다. 은행이 우리에게 대출을 해주는 개념과 똑같다라고 생각하면 됩니다. 그런데 이것은 엄연히 계약이기 때문에 상호간에 법적으로 문제가 되지 않도록 계약서(차용증)을 작성해야합니다.

    만약에 차용증 등 서류상 증명할 수 있는 것이 없는 상태에서 돈을 그냥 내가 빌려줄테니까 나중에 갚아 라고 구두상으로만 얘기했다가 나중에 증여세 폭탄을 맞게되는 경우가 있기 때문에 반드시 상호 증빙자료를 마련하고 필요하면 내용증명까지 받아두는 것을 추천드립니다.

    서울중앙지방법원 - 금전대차계약서 양식 링크

     

    법문화 강좌 | 서울중앙지방법원

     

    seoul.scourt.go.kr

    위 사이트 링크를 이용하면 편리하게 법원에서 기본양식으로 정해진 파일을 활용해서 금전대차계약서를 작성할 수가 있습니다. 인터넷에 이것저것 다양한 양식들이 있는데 확실하게 하려면 법원에 올라와 있는 표준양식을 활용하는 것이 좋을 것이라고 생각합니다.

    양식에 모두 표기가 되어져 있기는 한데, 차용증에 반드시 들어가야하는 정보가 있습니다. 

    1. 상환시기
    2. 상환방법
    3. 이자율
    4. 이자지급시기

     

    은행이자보다 높은 법정이자율 4.6% 적용 필요 

    자! 그렇다면 작성방법은 양식에 따라서 그대로 다 작성하면 되는데, 명기사항중에 이자율은 얼마로 해야하지? 라는 의문이 있습니다. 부모와 자식간에 차용증을 쓰는데 이자율을 0%로 하면되나? 여러가지 의문이 생깁니다.

    기획재정부령으로 정하는 적정이자율을 사용해야 한다.

    세법상 부모와 자식은 특수관계인으로 법정이자율을 적용해야합니다. 따라서 적정이자율을 적용해야하는데요. 따라서 상증세법(상속세 및 증여세에 관한 법률) 연간 1000분의 46, 즉 4.6%의 이자율을 적용해야 합니다. 1억원을 차용(대여)한다면 연간 460만원의 이자금액(월 38.3만원)을 이자로 지급해야하는 것입니다.

    은행이자 보다 높습니다. 대충 시중은행에 대출을 최근 시세로 받는다고 해도 3%정도 많아도 4%인데, 4.6%의 이자를 납부해야하는 것입니다. 

    그럼 여기서 질문!! 

    은행이자율 처럼 2~3%정도로 이자율을 책정해서 차용증을 작성하면 안되나요? 물론 가능은 합니다. 하지만 법정이자율보다 낮은 이자율로 차용증을 작성한다면 차액만큼을 증여로 보아 증여세가 납부될 수가 있습니다. 

    적정이자율보다 낮을 경우, 차이가 나는 비율 만큼을 증여재산가액으로 본다.

    게다가 저렇게 해서 부모와 그리고 자식간의 계약이 성사된다고는 하지만 이자를 받는 부모의 경우, 이자소득세(27.5%)를 납부해야하기 때문에 매월 여간 번거로운일이 아닐수가 없습니다. 

    조금 쉽게 정리해보면 얘기하면

    엄마한테 1억원 빌리면 이자 38만원(4.6%의 월이자)을 엄마에게 줘야하는데, 줄때 자식은 엄마에게 38만원의 27.5%(약 11만원)에 대해 원천징수를 하여 세무서에 납부하고, 원천징수 금액을 제외한 이자를 매월 부모에게 이체해야합니다. 그리고 부모는 매년 5월에 이자소득세를 신고(종합소득세)해야 합니다.

     

    2억원까지는 무이자로 할 수 있다?

     

    그렇다고 부모님에게 이자만 갚게된다면 이것은 증여로 볼 확률이 높기 때문에 원금도 같이 상환을 해야하는데요. 사실 한달에 이자 38만원도 부담이고, 거기에 원금까지 더해서 갚는것도 상당한 부담이 됩니다. 원금을 30만원씩 갚는다고 가정해보면 이자까지 대략 70만원을 매월 갚아야하는 것인데, 생활비 등을 고려할 때 상당한 부담이 아닐 수 없습니다.

    그런데 말입니다. 법조항을 자세히 읽어보면 2억원까지는 무이자로 대여를 할 수가 있는 것으로 보입니다. 상증세법을 살펴보면 적정이자율보다 낮은 금액(낮은 이자율)으로 대여를 받은 경우에 기준금액 이하인 경우에는 증여로 보지 않는다는 내용이 있습니다. 여기서 기준금액은 바로 1천만원입니다. 

    다시 말해서 내가 법정이자율과 지급이자율의 차액에 대한 부분이 1천만원이 넘지 않는다면 증여로 보지 않는다는 것인데요. 이에 대해서 풀어서 설명을 해보겠습니다. 

    대여(차용)금액 법정이자율 연간 법정이자금액 가능이자
    (1천만원이상)
    가능이자율
    1억원 4.6% 460만원 - 0%
    2억원 920만원 - 0%
    3억원 1,380만원 380만원 1.27%
    4억원 1,840만원 840만원 2.1%
    5억원 2,300만원 1,300만원 2.6%

    위 이야기를 역으로 해석해보자면 위 표와 같습니다. 법정이자율과 지급이자율의 차액이 연간 1천만원이 넘지않는 선에서 이자율을 책정하면 증여로 보지 않게된다는 것이고, 2억 1730만원까지는 무이자로 차용증을 작성하더라도 크게 무방하다는 것으로 결론을 낼 수가 있을 것입니다. 

    그러면 가장 부모도 편하고 나도 편하고 부담이 없는 방법은 2억원을 부모에게 대여(차용)한다고 가정했을 때 자식과 차용증은 무이자로 작성을 하고, 부모에게 원금을 매월 일정부분 상환함과 동시에 상환기간이 만료하는 시기에 잔액을 상환하는 형태로 차용증이 작성되면 가장 아름다울 것으로 판단됩니다.

    위 내용은 다양한 정보를 취합하여, 찌쏘가 나름대로 정리한 내용입니다. 세부적인 사항등은 세무사에게 문의하시거나 국세청 문의를 활용하시면 도움이 될 것입니다. ^^ 감사합니다. 

     

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