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기타 투자/부동산투자

부동산 정책 변화(총정리) 및 양도소득세 계산 파일(엑셀)


부동산 시장은 국민의 자산에 70~80%를 차지할 정도로 큰 비중을 가지고 있는 재테크 수단입니다. 그런데 재작년부터시작해서 3년넘게 강도높은 부동산 정책을 내놓았고, 2주택자 이상의 양도소득세(이하 양도세)에 대한 부담이 엄청나게 많아진 것이 사실입니다. 

저 역시나 부동산을 1주택 소유하고 있는 사람이고, 1주택자역시나 실제로 거주를 2년하느냐 안하느냐에 따라서 계산방식이 달라지고, 너무 많이 번화한 부동산 정책으로 인해서 혼란스럽기는 마찬가지 인데요. 

이전 포스팅에서는 사례를 기반으로 양도소득세를 계산하는 방법에 대해서 설명을 했었고, 각각의 의미에 대해서 살펴본적이 있습니다. 세금 계산은 정말 복잡한면이 없지 않아있는데요.

양도소득세 계산 파일
양도소득세 계산 파일

 

부동산 양도세(양도소득세) 계산방법(예시)

정부가 하루가 멀다하고 부동산과 관련된 정책들을 내놓고 있습니다. 그러면서 수많은 국민들의 머리속은 복잡해지기만 하죠. 사실 진짜 부자들은 너무 돈이 많아서 이러나저러나 신경안쓰는

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사실 그냥 나오는데로 세금을 내지뭐라는 생각을 가질수도 있지만 부동산과 관련된 세금은 그 금액이 한두푼이 아니기 때문에 특정 요건을 넘어서서 갑자기 과하게 수천만원의 세금을 내는일이 없도록 잘 따져봐야겠지요.

일단 너무 많은 부동산 정책의 변화가 있었기 때문에 핵심적인 변화사항을 중심으로 시계열로 한 번 살펴보도록 하겠습다. 

2017. 8. 2 부동산 대책
- 투기과열지구 지정 : 서울, 과천, 세종
- 금융규제 : LTV / DTI  40% (투기과열지구)
- 재건축/재개발 규제 : 초과이익환수제 전국 시행, 투기과열지구 전매제한

일단 8.2대책은 최초로 시행되었었던 규제입니다. LTV(주택담보안정비율), DTI(총부채상환비율)을 40%까지로 규제를 걸면서 자금에 대한 통제가 처음으로 들어왔던 시기입니다. 

LTV는 주택을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있는지인데, 이를 40%까지로 제한을 두어서 많은 돈을 빌리지 못하도록 규제를 한 것이며, DTI를 통해서 대출 원리금상환액이 연 소득의 일정비율을 넘지 못하도록 제한을 둔 것입니다.

결과적으로 8.2대책을 시작으로 서울 아파트 가격이 상승하기 시작한 트리거 역할을 만들어버렸습니다. 규제가 시작됨에 따라 서울에 집을 구하기 어려워진 사람들이 많아졌고, 결국 반대급부로 서울집값이 상승하기 시작했습니다. 

2018. 9. 13 부동산 대책
- 종부세 강화 : 0.5~2.0% > 0.5~3.2%
- 주택담보대출 : 규제지역 금지
- 임대차사업자 : 양도세/종부세 부과

9.13대책은 어찌보면 8.2대책의 규제를 확대하는 느낌이 강한 규제였습니다. 종부세를 강화시키면서 세금부담을 가중시켰고, 규제지역에는 아예 주택담보대출을 받지 못하도록 강제하였습니다.

2019. 12. 16 부동산 대책
- 대출 : 15억초과 아파트 주택담보대출 금지
- 세금 : 종부세 0.1~0.8%p 상향 조정, 30억원이상 주택 공시가 상향 조정
- 분양가상한제 확대 : 27 > 322곳

12.16대책에서는 15억원을 넘는 아파트에 모두 주택담보대출을 금지시켰고, 분양가 상한제가 확대되는 등 고가의 아파트규제가 시행이 되었습니다. 이때까지만 해도 부동산 규제로 인한 영향이 크게 느껴지는 변화는 없었던것같습니다.

8.2대책이 강했기 때문에 이후의 대책은 기존 대책에서 조금씩 강화되는 흐름으로 체감상 많이 느껴지지 않았고, 8.2대책이후에 2년정도가 경과한 시점이라 조금 둔감해졌다라고 할까요? 서울 집값의 상승은 여전했습니다.

2020. 6. 17 부동산 대책
- 전세대출 규제 : 3억원 이상 아파트 구입시 회수
- 규제지역 확대 : 수도권 거의 전체
- 부동산 법인 : 종부세 3~4% 세율

6.17대책까지만해도 그닥 큰 흐름의 변화는 없었습니다. 기존 정책에서 확대되는 과정상에 있었죠. 하지만 이렇게 정책을 내면낼수록 서울은 금싸라기 땅이 되어갔고, 이제는 그 누구도 서울에 집을 살 수 없는 구조로 바뀌어버렸습니다.

2020. 7. 10 부동산 대책
- 다주택자 세금 강화 : 종부세 0.6~3.2% > 1.2~6.0%, 취득세 2주택이상 8~12%, 2년미만매도 양도세 60~70%
- 주택임대사업자 : 4년 임대 폐지, 8년 매입임대 폐지

그리고 가장 강력한 정책인 7.10 부동산 대책이 나왔습니다. 종부세를 강화했고, 양도세를 2년내 팔게되면 무려 60~70%까지 내도록 만드는 법안이 발효된 것입니다.

매매하지 말라는 것이고, 가지고 있는 집이있다면 최소 2년이상 들어가서 살아라라는 것이고, 많이 가지고 있으면 세금도 왕창내라는 아주 강력한 법안이 나온 것입니다.

어쨌거나 최근 3년여간 크게는 5번의 규제발표가 있었고, 소소하게는 20~30번정도 변화가 있었던 것으로 보입니다. 이러니 공인중개사에 가더라도 확실하게 알고 있는 사람이 없고, 자세히 설명해 줄수 있는 사람도 없었습니다. 

개개인이 공부를 해서 피해보지 않도록 노력하는 방법밖에는 없었지요. 어쨌거나 위 정책등을 토대로 부동산 양도세(양도소득세) 계산방법을 기반으로 계산 파일을 만들어 보았습니다. 

부동산관련 세금 계산.xlsx
0.01MB

파일을 열어서 확인해보면 아래와 같은 화면이 나올텐데요. 해당 파일에서 입력을 해줘야하는 것은 총 7개입니다. 다른 것은 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 

1. 양도가액(매도가액)과 취득가액(매수금액) 입력
2. 필요경비(취득세, 공인중계사 수수료 등) 입력
3. 취득일자 / 매도(양도)일자 입력
4. 2년이상 거주여부 및 부부공동명의 여부 입력

양도소득세 계산 파일 내용
양도소득세 계산 파일 내용

그러면 각각의 기준에 맞추어서 자동으로 세금계산이 되도록 저장을 해두었습니다. 물론 더 복잡하고 다양한 부동산정책의 변경기준이 있는지는 모르겠지만, 위 기준만 적용하더라도 대략적인 양도소득세 금액을 산정하실수 있을 것이라고 생각합니다. 

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