전세계약갱신청구권 실효성 있나? 폭등하는 전세값이 집값을 폭등 시켰다.

부동산 정책이 20번 이상 변경이 되면서 국민들에게 혼란을 가중시켰습니다. 그리고 부동산정책은 실패이고, 오히려 전국의 집값을 상향평준화시키는 효과를 가져오게 되었습니다. 

그 중에서도 부동산시장에서 이슈가되는 몇가지 항목이 있는데 바로 임대차3법과 관련된 갱신청구권입니다. 임차인을 보호하기 위한 절차라고는 하지만 법의 구멍이 너무 많고, 사실 임차인의 보호라는 명분아래 쫒아내야하는 당위성을 만들어준 계가가 되지 않았나 생각합니다.

전세계약과 관련해서 갱신청구(요구)권이라는 것이 있습니다. 전세계약은 내가 임대인의 집을 보증금 등을 지급하고 빌려서 거주하는 형태를 이야기하는데요. 갱신요구권은 단어 그대로 전세를 갱신하도록 임차인이 임대인에게 청구(요구)를 한다는 개념입니다. 

갱신청구권은 2년 만기가 도래하는 시점에 한 번 더 연장할 수 있는 임차인의 권리이며, 주택임대차보호법에서 이를 규정하고 있습니다. 하지만 이로인한 엄청난 이슈를 제가 직접 겪은 일을 기반으로 설명해보도록 하겠습니다.

갱신청구권 실효성

 

전세계약=최초 2년간 임대인의 집을 빌려서 거주하는 것

갱신청구(요구)권=전세계약 만료시점 1회의 연장 권리

전세계약? 보통 우리가 체결하는 대부분의 계약은 전세계약입니다. 보증금(전세금)을 지급하고 2년간 거주하게되는 것인데, 살다보면 아이의 학업 생활 안정화 측면에서 2년 이상을 살기도 하는 경우가 많이 있습니다.

보통 보증금은 아파트 연수에 따라서 매매금의 40~80% 수준에서 형성된 것이 대부분입니다. 아마 집을 알아보거나 전세계약을 체결해보신 분들이라면 집구하는 것도 어렵고 한번 계약하기도 어려운 것을 아실 것입니다.

서울 잠실 아파트의 매매가격과 전세가격 현황

입주 날짜도 맞추어야 하고, 엄청나게 급등한 전세금(보증금)을 마련하기 위해 대출을 받아야 하고, 계약 체결 및 추가적인 부대비용(복비, 인테리어비 등)이 발생하는 등 챙겨야 할 일이 한두가지가 아닙니다. 

그리고 2년이 경과한 시점에서 같은 금액으로 살 수 있는 것이 아니라, 대부분 올라간 시세에 맞추어서 보증금을 상향조정하고 재계약을 체결하는 경우가 일반적입니다.

특히 최근에 발생한 전세 재계약의 무서운 점은 시세수준으로 맞추어줄 때 상향조정되는 금액이 억단위로 변경이 되기 때문에 임차인으로써 엄청난 부담감으로 작용을 한다는 것입니다.

주택임대차보호법 6조 - 계약의 갱신

주택임대차보호법에서 정하는 바에 따라, 임대기간이 만료되기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 임대인은 임차인에게 갱신거절을 통지해야 하며, 통지를 하지 않는다면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게됩니다. 이는 임대기간 만료일 2개월 전까지 통지를 안하더라도 같은 상황이 됩니다.

 

갱신청구권? 갱신청구권은 임대차3법에서 도입이 된 개념인데, 임대인이 퇴거를 요구할 때 임차인이 2년 더 살 수 있게 만들어준 권리 조항입니다. 그런데 이 조항때문에 시시비비가 많이 벌어지고 칼부림까지 나오는 상황이 되어버렸죠.

지금부터는 갱신청구권으로 시시비비가 붙게되는 상황, 그리고 갱신청구권을 썼더라도 임대인이 이를 거부할 수 있는 상황, 복합적으로 전세자금이 폭등하며 집값(매매가격)이 상승하고 반란이 일어나고 있는 상황에 대해 이야기 해보겠습니다.

주택임대차보호법 6조의3 - 계약갱신요구

바로 위의 주택임대차보호법 6조의3에 대한 내용 중에 임차인이 임대인에게 갱신청구권을 행사를 하더라도 몇몇 경우에 의해서는 이를 거절할 수 있다라고 명기를 해놓았습니다.

임차인들은 갱신청구권을 행사하여 상당히 많이 오른 전세값이 부담이기 때문에 2년더 연장함으로써 안정적인 삶의 기간을 조금 더 영위하고자합니다.

하지만 반대로 임대인은 전세자금을 올려서 매매자금과의 차이를 줄임으로써 매매를 용이하게 함과 동시에 자금을 확충하려는 이해관계가 서로 상충하게 됩니다.

<최근 많이 발생하고 있는 임차인의 갱신청구(요구)권을 거부하는 임대인의 상황>

8. 임대인이 실거주 목적인 경우 << "우리가 들어갈테니 집 빼주세요"

사실 다른 조항들은 정말 특별한 케이스에 발생하는 조항이기 때문에, 위의 조항말고는 현실적으로 임차인을 내보낼 수 있는 방법은 없습니다.

반대로 이야기하면, 내가 직접 집에 들어가서 거주하려는 계획이 아니라면 임차인의 경신청구(요구)권을 거부할 수 있는 상황이 되지 못한다는 것이지요.

그런데 이 한줄 때문에 시대상황이 상당하게 급변을 하게됩니다. 

 

갱신청구권으로 인해 추가적으로 2년간 전세자금을 못올리는 상황이 된다면? 주변 시세는 오르는데.. 내 물건은 못난이 물건으로 탈바꿈된다.

임대인의 대부분은 자기가 엄청나게 돈이 많은 사람들이 아니면, 혹은 자신의 집에 거주하고 있는 사람들이 아니라면 갭투자로 들어가 있는 사람들이 대부분일 것입니다.

그런데 향후 매매가 용이하려면, 매매가와 전세자금의 차이(GAP)이 적어서 매매가 용이할 수 있도록 하려는 심리를 가지고 있습니다. 

그런데 갱신청구권이 발효되어 2년을 묶인다면, 주변에 새롭게 계약된 전세물건들과 수억원의 전세차이가 나게 되고, 나의 물건은 GAP이 너무 크다보니 투자자들이 발길을 돌리게되는 것입니다.

 

전세계약갱신청구권 유명무실
(1번은 사용해도 2년뒤 폭등한 전세값 못맞춰)

부동산 집값, 전세값 모두 올리는 촉진제
(전세값이 올라왔네, 집값 호가 올리자)

이렇듯 부동산에 임차인과 임대인의 엄청난 실랑이가 벌어지고 있는데요. 일단 전세계약으로 거주하고 있는 이들도 쉽게 갱신청구권을 행사하지 못하고 있습니다. 집주인이 내가 들어가서 살꺼야라고 이야기하면 집을 빼줘야하는 상황이죠.

그런데 문제는 임차인이 나간 이후에 새로운 계약을 체결하게 되면, 수억원을 올려도 동일한 평수의 집으로 전세계약을 체결하기가 어려운 구조가 되어버렸기 때문에, 임차인과 임대인간의 적정시세로 합의하여 재계약을 체결하는 경우가 일반적입니다.

 

“계약갱신청구권 쓰실 건가요”… 집주인·세입자 ‘눈치싸움’ 치열 - 세계일보

일부 민사에서는 갱신청구권을 사용했는데, 5%이상 보증금을 올렸다라고 하면서 소송이 벌어지기는 하지만 대부분 임대인이 유리하게 판결나고 임차인이 불리한 경우가 많이 있는 것으로 보입니다.

서면, 계약서 등에 갱신청구권을 사용했음을 명기해야 실효성 있어

집주인의 실거주 임차인이 증명해야..

일단 실거주라는 것은 갱신청구권을 거부할 수 있는 권리입니다. 실거주하는 것을 갱신청구권으로 막을 수 있는 것이 아닙니다. 우선순위가 실거주가 높은 것이지요. 그렇기 때문에 임차인은 어쨌거나 집을 빼주어야합니다.

대부분 임차인들은 이사가 어렵기 때문에 울며겨자먹기 식으로 적정선에서 합의하게되어져있으며, 대부분 재계약형태로 이루어지는 것이 많습니다. 일단 나가야하는 상황이 임차인에게 수월한 상황은 아니죠.

따라서 최근에 나온 이야기는 계약서에 갱신청구권을 사용했다라는 것을 명기하라는 것입니다. 그러면 향후 분쟁이 생겼을 때 갱신청구권을 사용했음에도 5%이상 올린 보증금을 돌려받을 수 있으며, 임차인에게 유리하게 가져갈 수 있다라는 이야기가 있네요.

 

세상이 많이 변했지만 인정이 많이 사라지고 돈으로 사람을 죽이고 살리는 세상이 된 것 같아서 마음이 아픕니다. 부동산 정책 발효후에 직장인들 월급만으로는 도저히 집을 살수가 없는 구조로 변해버렸으며, 점점 삭막해지는 세상이 되고있는 것은 아닐까합니다.

위에 말씀드린 전세계약갱신청구권의 법적요건과 실효성, 그리고 분쟁상황은 꼭 기억해 두셨다가, 부동산계약 등을 체결할 일이 생길 때 곡 참고하셔서 피해보는 일이 없도록 하시기 바랍니다. 

부동산 정책 변화(총정리) 및 양도소득세 계산 파일(엑셀)

#전세계약갱신청구권 #갱신청구권갱신요구권 #갱신청구권거부 #갱신청구권실거주 #갱신청구권보증금5% #임대차3법 #주택임대차보호법