확정일자 없다면 무슨 일이 생기나?

부동산 계약을 하다보면 계약서만 쓰고 끝나고 나머지 행정절차는 알아서 진행이 되면 좋은 귀찮은 뒤치닥거리하는 일들이 추가적으로 생깁니다. 

바로 전입신고를 하거나, 확정일자를 받거나 하는 일인데요. 전입신고는 내가 이 동네로 들어왔소~라고 알려주는 것이라고 본다면, 확정일자는 도대체 뭐에 쓰고 없다면(받지 않았다면) 무슨일이 벌어지는 것인지 명확하게 알고 있는 분들은 별로 없는 것 같습니다. 

그래서 저도 공부도 할 겸 겸사겸사 몇글자 적어서 정보를 제공해 드리도록 하겠습니다. 쭉~ 풀어서 쓰기전에 결론부터 말씀드리면 <전입신고, 확정일자는 법적인 보호를 받기 위해 선택이 아닌 필수> 라고 말씀드리고 싶네요.

사전적인 의미는 아래와 같습니다.

주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제 3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여, 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도

확정일자가 없다면 무슨 일이 생기나?

"주택의 주인물건(아파트, 상가 등)에 문제가 생겼을 때 내 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 만드는 것"(우선변제권)

내용이 좀 길어서 쉽게 풀어서 써보자면, 내가 전세나 보증금을 주고 들어가서 살면서는 문제가 안되는데 집주인이 집담보로 대출을 받고 난리를 치다가 결국 해당 집이 경매로 넘어갔다라고 봅시다. 

그러면 돈내놔라 하는 사람이 대출해준 은행, 그리고 보증금을 지출한 임차인 등이 되겠죠. 쉽게 2개만 보도록 하겠습니다. 그런데 확정일자가 있고 없고가 엄청난 차이를 발생시킵니다. 

확정일자는 우선변제권이며, 내가 임대인과 공식적으로 계약을 했다라는 것을 날짜하나 받아서 증명을 해두는 것입니다. 

상가로 보자면 내가 보증금 2천만원에 들어가 있고, 경매로 1억에 나왔고 해당 물건에 대한 추심자들이 9,000만원이라고 봅시다. 

확정일자 O : 내 돈 변제 > 채권자 변제

확정일자 X : 채권자 변제 > 내 돈 변제

경매로 넘어간 1억중에서 내돈 2천을 먼저 변제 받느냐, 아니면 채권자들 다 주고 남은 1천을 나중에 변제 받게되느냐 입니다. 최악의 상황에서는 아예 변제를 못받을 수도 있게되는 것이지요.

이렇듯 확정일자가 없다면 아주 큰 차이가 나중에 벌어지게 되고 법적으로 후순위로 밀리게 되는 상황이 발생하는 것이지요.

주택임대차보호법(법령정보 보러가기), 상가건물임대차보호법(법령정보 보러가기) 두가지 법은 주거지를 대상으로 한 법이냐 상가를 대상으로 한 법이냐의 차이만 있을 뿐이지 확정일자에 대한 효력은 대동소이합니다. 

Tip. 인터넷으로 확정일자를 발급 받을 수도 있다!! 인터넷등기소 사이트로 가서(바로가기) > 로그인 > 계약서 사본과 공인인증서 준비 > 확정일자 발급 인터넷등기소 확정일자 받는 화면