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기타 투자/부동산투자

부동산 양도세(양도소득세) 계산방법(예시)


정부가 하루가 멀다하고 부동산과 관련된 정책들을 내놓고 있습니다. 그러면서 수많은 국민들의 머리속은 복잡해지기만 하죠. 사실 진짜 부자들은 너무 돈이 많아서 이러나저러나 신경안쓰는 사람도 있겠지만 어중간한 사람들은 이런저런 경우의 수를 다 계산해면서 머리가 아프죠.

특히나 부동산을 매매하다보면 양도세에 대한 내용이 빠지지 않고 등장을 하게됩니다. 매도를 하면서(다른사람에게 양도) 발생하게되는 세금에 대한 계산방법인데요. 부동산을 자산으로 소유한 분이라면 계산하는 방법은 상식적으로 알아두면 도움이 될것입니다.

양도세를 계산하는 방법이 정말 복잡한듯하지만 정해진 양식(수식)에 계산식만 대입하면되기 때문에 한번만 잘 이해를 해두신다면 큰 도움이 되실꺼라고 생각합니다. 저도 이참에 계산방법에 대해서 공부를 하고 이해를 하면서 절세를 위한 방법도 생각을 해봐야겠네요.

부동산 양도세 계산하는 방법에 대해서 알아보자!!!
부동산 양도세 계산하는 방법에 대해서 알아보자!!!

부동산 양도세 계산방법(예시)

 

목  차

     

    양도세 계산방법

    양도세 = [ ( 양도차익 - 장기보유특별세 ) - 양도소득기본공제(250만원) ] x 양도소득세율 - ( 세액공제 + 감면세액 )

    * 양도차익 = [ 매도가격 - 매입가격 - 부대비용(필요경비) ] x [ (매도가격 - 9억원) ÷ 매도가격 ]
      ** 부대비용 = 양도비, 매매사례비용, 감정가액 등
    * 장기보유특별공제 = 양도차익 x 공제율

    위의 계산방법에 따라서 하나씩 계산을 해보도록 하겠습니다. 예시와 함께 제가 적용을 시켜볼테니 참고해보시기 바랍니다. 

    부동산 양도세 계산을 진행하기 때문에 예시로 가정을 하고, 이를통해 계산방법을 알아보도록 하겠습니다.

    가정 : 샀을때 가격 8억원이고, 팔았을때 가격 15억원 (보유기간 3년이상)

     

    1. 양도차익
    = 2년이상보유,  [매도가격 - 매입가격 - 부대비용(필요경비)] x (매도가격 - 9억원) / 매도가격
    = 2년미만보유,  [매도가격 - 매입가격 - 부대비용(필요경비)]

     

    일단 처음 계산해야할 것은 양도차익입니다. 쉽게 이야기하면 이런저런 비용을 제외하고 얼마만큼의 차익(소득)이 생겼느냐라는 것입니다. 

    위 내용에 의하면 부동산을 처분함으로써 생긴 차익은 7억원(15억원-8억원)입니다. 그런데 여기에 이런저런 양도비, 매매사례비, 감정가액 등 서류를 처리함에 있어 발생한 부대비용 등은 제외가 됩니다. 

    예시이기 때문에 중계수수료 등을 포함해서 약 5,000만원이 들었다고 가정을 해보도록 하겠습니다. 그럼 실질적인 양도차익은 6.5억원입니다. 

    자! 여기서 실질적인 과세대상이 되는 양도차익금액을 구하려면 기준이되는 9억원이상 초과해서 얻은 수익의 비중이 얼마나 되는지를 곱하면 됩니다

    위 예시를 기준으로 15억-9억원=6억원이죠. 이는 6억원/15억원으로 전체의 40%입니다. 그렇다면 앞에서 구한 실질적인 양도차익 6.5억원의 40%가 과세대상 양도차익이 됩니다. (실절적인 과세대상 양도차익 = 2.6억원)

    위 계산식만 보더라도 2년이상 보유를 안하면 어떤일이 벌어지는지 보이시죠? 과세대상금액이 폭탄을 맞습니다. 

     

    2. 장기보유특별세

    장기보유 특별세는 오랫동안 보유한 기간을 고려해서 실질적인 과세대상이 되는 양도차익에 일부를 감해주는 특별세입니다. 

    아래는 장기보유특별세 기준표인데요. 그냥 쉽게 이야기 해서 실질적인 양도차익 과세대상금액(과세표준액)이 2억원이 나왔다고, 3년을 보유했다고하면 2,400만원을 제외하고 과세대상금액을 1억 7,600만원으로 낮춰준다라는 것이지요.

    보유기간 1주택 2주택이상
    3년이상~4년미만 24% 10%
    4년이상~5년미만 32% 12%
    5년이상~6년미만 40% 15%
    6년이상~7년미만 48% 18%
    7년이상~8년미만 56% 21%
    8년이상~9년미만 64% 24%
    9년이상~10년미만 72% 27%
    10년이상 80% 30%

      ※ 3년이상을 보유하지 않고 3년미만(2년이하) 보유일 경우에 장기보유특별세 혜택은 받을 수가 없습니다. 

    추가로 공동명의라면 과세표준액(양도차익)이 1/2로 낮아지게됩니다. 과세표준액이 반으로 줄어들게 되는 것이지요. 앞에서 2.6억원이라는 것이 인당으로 바뀌면서 1.3억원으로 반감됩니다.

    어쨌거나 위에서 나온 과세대상금액 2.6억원에서 공동명의가 아니고 장기보유를 안했다고 가정을 하고 이후의 내용을 정리해보도록 하겠습니다. 

     

    3. 양도소득세율

    앞에서 계산한 과세표준액이 나왔다고 하면, 과세표준액을 각 구간에 해당하는 양도소득세율을 곱해서 최종 산출세액을 만들어내면 부동산 양도세 계산은 종료되는 것이라고 보면 될 것 같습니다. 과세표준액에 따른 세율은 아래의 표를 참고하시기 바랍니다.

    * 과세표준액 = ( 양도차익 - 장기보유특별세 ) - 양도소득기본공제(250만원)

    과세표준액 세율 누진공제 가산세율
    1,200만원이하 과세표준액 x 6% - 조정지역,
    2주택 +10%
    3주택이상 +20%
    4,600만원이하 과세표준액 x 15% -108만원
    8,800만원이하 과세표준액 x 24% -522만원
    15,000만원이하 과세표준액 x 35% -1,490만원
    30,000만원이하 과세표준액 x 38% -1,940만원
    50,000만원이하 과세표준액 x 40% -2,540만원
    50,000만원초과 과세표준액 x 42% -3,540만원

    다시 예시로 돌아가서 과세표준액이 2.6억원입니다. (250만원은 대세에 큰 영향을 미치지 않기 때문에 빼고 계산해야하지만 그냥 2.6억원으로 하겠습니다.)

    2.6억원이라는 과세표준액은 38%의 세율을 적용받게 되어져있습니다. 계산을 해보면 7,940만원(2.6억원 x 38%-1,940만원)이 최종 양도소득세라고 보시면 됩니다. 

    앞선 예시는 2년이상을 보유한 주식이라는 가정하에 적용이 되어졌습니다. 그런데 앞으로는 2년미만의 보유기간과 관련된 보유주택에 대해서도 세금이 늘어나게되니 잘 계산하셔서 양도세 폭탄을 맞는일이 없도록 하시기 바랍니다. 

      * '20.12.31일까지 1년이상일 경우에 위 세율(6%~42%)로 적용을 받았으나, '21.1.1일부터 2년이상보유한 대상에 대해 적용됩니다. 조금 기준이 바뀐 것이지요. → 1년미만은 50%(기존 40%), 2년미만은 40%(종전 기본세율 6%~42%)

     

    3가지 예시별 부동산 양도소득세 계산내역

    <사례1. 조정/비조정 보유/거주요건 충족시>

    구분 금액 비고
    매수할 때 집 가격 8.0억원 취득일 : 2018.01.01
    매도할 때 집 가격 15.0억원 양도일 : 2020.07.31 (보유기간 2.7개월, 2년이상)
    매매수익 7.0억원 매도가 - 매수가
    양도차익 6.5억원 양도비, 감정가액 등 부대비용 0.5억원 제외
    과세대상양도차익 조정 2.6억원 양도차익 X [(매도가 15억원 - 9억원) / 매도가 15억원]
    과세표준 2.575억원 250만원 양도소득기본공제
    양도소득세율 7,845만원 3억원이하 38% 적용 - 1,940만원

     

    <사례2. 조정/비조정 보유/거주요건 충족시 + 공동명의 + 3년이상보유>

    구분 금액 비고
    매수할 때 집 가격 8.0억원 취득일 : 2017.07.01
    매도할 때 집 가격 15.0억원 양도일 : 2020.07.31 (보유기간 3년1개월, 3년이상)
    매매수익 7.0억원 매도가 - 매수가
    양도차익 6.5억원 양도비, 감정가액 등 부대비용 0.5억원 제외
    과세대상양도차익 조정 2.6억원 양도차익 X [(매도가 15억원 - 9억원) / 매도가 15억원]
    장기보유특별공제 1.976억원 3년이상보유로 과세대상양도차익 X 24% 차감
    공동명의 양도소득금액 조정 9,880만원 1/2 적용
    과세표준 9,630억원 250만원 양도소득기본공제
    양도소득세율 1,880만원 1.5억원이하 35% 적용 - 1,490만원

     

    < 사례3. 조정/비조정 보유/거주요건 충족시 >> 세금폭탄 >

    구분 금액 비고
    매수할 때 집 가격 8.0억원 취득일 : 2018.09.01
    매도할 때 집 가격 15.0억원 양도일 : 2020.07.31 (보유기간 1년11개월, 2년이하)
    매매수익 7.0억원 매도가 - 매수가
    양도차익 6.5억원 양도비, 감정가액 등 부대비용 0.5억원 제외
    과세표준 6.475억원 250만원 양도소득기본공제
    양도소득세율 23,655만원
    (약2.4억원)
    5억원이상 42% 적용-3,540만원

     

    출처: https://jjisso.tistory.com/notice/692 [[찌쏘]'s 주식차트분석]
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